不動産鑑定や広大地評価について豊富な経験があります。不動産の『分からない！』を解決！

かんぽの宿 　今年の２月、フジテレビの「報道2001」からの取材依頼で世田谷レクセンターに行ってきました。１月には「スーパーニュース」の担当者から、ラフレさいたまを一緒に取材に行ってくれないかとの依頼がありましたが、時間の都合で行けず、その後、仕事で大宮に行ったついでに見てきました。 　テレビや新聞などのマスコミでは取得価格がいくらとか、簿価がいくらだとか騒いでいますが、不動産の時価の評価に当たってはそれらはまったくと言っていいほど関係ありません。収益物件の時価に関しては固定資産の評価額なども意味がありません。不動産の適正な時価の判定には鑑定評価しかないのです。 　今回の70施設と９社宅について、日本郵政側の約133億円の評価に対して、総務省側は約250億円と評価しています。なぜ、同一物件についてこのような多額の差が発生してるのか、日本郵政と総務省はそれらのもととなった鑑定評価書を公開し、説明すべきです。おそらくは、ラフレさいたまやかんぽの宿の鑑定評価に当たっては、ＤＣＦ法という収益還元法のひとつを適用しているはずですが、その算出の過程のなかで採用するキャッシュフローと割引率の数値が相当に異なるからではないかと推測しています。 　それにしても、青梅には仕事で年に10回程度は行きますが、青梅のかんぽの宿が黒字とはちょっと驚きました。 　平成21年４月29日記載

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