陰地図、道路後退図
陰地図や2項道路による道路後退図などの作成も承ります。
陰地図実例
道路後退図実例
広大地評価
財産評価基本通達における広大地の評価（一部省略）
24-4 その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの（中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているものを除く）の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、次により計算した金額によって評価する。
（1）その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、「奥行補正」から「容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」までの定めに代わるものとして、次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額
例えば、800平方メートルの土地を上記の算式に適用すると、広大地補正率0.56となり、実に44％もの減価となります。私の鑑定評価の主な地域は東京都と関東近県ですが、800平方メートル程度の土地がほぼ半額で取引される事例など見たことがありません。しかも、路線価が実勢価格の70～80％の地域もありますから、相続人にとってはなんともありがたい通達です。
ただし、すべての広大地に上記の算式が適用されるわけでもありません。適用できるかできないか、2,000平方メートルの土地であれば、評価額が半額になるかどうかの大きな違いです。問題は、（a）そもそも対象地の規模が広大地に該当するのかどうか、（b）都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは何か、（c）対象地は公共公益施設用地の負担を必要とするのかどうか、（d）中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているか否かの4点です。
（a）そもそも対象地の規模が広大地に該当するのかどうか
都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積に三大都市圏500平方メートル、それ以外の地域1,000平方メートル、非線引き都市計画区域3,000平方メートルがあり、これらの面積以下であれば都市計画法第29条の開発許可を受ける必要がないとされています。しかし、これらの面積を下回っていても区画形質の変更ですから、開発行為に該当します。小規模な開発行為は周辺への影響も小さく、内容を細かくチェックする必要はなく、建物を建築するのですから、建築確認のほうで開発の概要が把握できるからでしょう。
したがって、500平方メートル、1,000平方メートル、3,000平方メートルを広大地の面積の目安とすることなどまったく意味がありません。むしろ、近隣地域内の宅地の規模を概括的に調査し、あるいは、周辺の宅地分割の状況を調べて、対象地の規模が相対的に大きいか否かを判断すべきです。300平方メートルであっても地域の標準的な宅地規模が70～80平方メートル程度であれば、広大地に該当するはずです。通常、このような地域で300平方メートルを購入するのは不動産業者で、3～4区画に分割して再販するのですから。
（b）都市計画法第4条第12項に規定する開発行為とは何か、
都市計画法第4条第12項では、「建築物や特定工作物を建築するために行う土地の区画形質の変更」が開発行為と定義されています。区画形質の変更は次の三つの意味に分かれます。
区画の変更：道路や水路などの新設、拡幅、付け替え、廃止などの行為
形状の変更：造成（切土や盛土）などにより土地の形状を変える行為
性質の変更：農地や山林などを宅地に変更する行為
例えば、800平方メートルの宅地内に幅員6.0メートルの開発道路を新設する場合は開発行為になります。また、400平方メートルの土地に幅員4.0メートルの位置指定道路を新設する場合でも上記の条文からは開発行為に該当します。また、50平方メートルの農地を宅地に変更する行為も開発行為です。
（a）に書いた通り、面積が500平方メートル未満であるため、三大都市圏では開発許可を要しないだけの話。つまり、開発許可を要しないからといって、500平方メートル未満の土地に道路を新設する行為や農地の宅地への転換は開発行為とはならないというのは間違いです。
都市計画法第33条（開発許可の基準）と、それに関係する施行令25条により、開発区域内の道路幅員などが細かく規定されています。これらは都市計画法第29条の開発許可の申請があった場合に適用される条文です。500平方メートル未満の土地は開発許可を受ける必要がありませんから、開発区域内に新設する道路についてはこれらの規定の適用がありません。
しかし、建物は建築基準法の道路に接していなければ建築できないため、土地の形状や道路付けによっては、結果的に、建築基準法第42条第1項第5号の私道を開発区域内に新設することになります。
また、市街化調整区域内の宅地や雑種地でも、対象地の位置によっては開発が可能です。規模が大きく相当の評価額となる場合は、広大地の可能性も調査してみると意外と適用可ということもなきにしもあらず。
（c）対象地は公共公益施設用地の負担を必要とするのかどうか、
公共公益的施設とは、道路、公園、貯水施設、学校、病院などです。20ヘクタール（20万平方メートル）を超える超広大地の場合には、教育施設や医療施設の設置ということになりますが、相続税申告に係る広大地の多くは、区画割りのための道路が公共公益的施設の負担に該当します。
次の図のように、道路を対象地に新設する必要がない場合には、広大地評価とはなりません。
しかし、対象地の現況が農地や山林の場合は、宅地への転換となることから、形質の変更となり、開発許可が必要になります。したがって、単純に分割することができず、都市計画法や開発指導要綱などにより道路を拡幅する必要性が生じ、開発に当たっての公共公益施設の負担となります。
一方、新規の道路開設しか公共公益施設用地の負担として認められないというような解説もあり、それがなぜなのか理由が書かれていないので、なんとも言えませんが、戸建分譲のための開発を前提とした広大地評価という観点からすれば矛盾しています。既存道路を取り込んだ開発道路の新設となるケースもあり、実際、旧通達が適用される嘆願では、道路を拡幅して開発道路とした有効宅地化率が認められ、相続税が還付されました。
（d）中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているか否か
マンション適地であれば、開発区域内に道路を新設して区画割りする必要がなく、3,000平方メートル未満の土地には道路、公園などの公共公益施設用地の負担がありません。一方、3,000平方メートル以上の土地のマンション適地であっても、開発行為に該当するときは、開発区域面積に対して3％の公園用地が必要になります。3,000平方メートルの土地に通達の算式を適用すると55％（0.6－0.05×3,000平方メートル÷1,000平方メートル）もの評価減になります。わずか3％の公共公益施設用地の負担で55％もの評価減が受けられるとはちょっと考えにくいですよね。
ただし、マンション適地の判断はそう容易ではなく、用途地域、指定容積率、基準容積率、高さ制限などの公法上の規制、最寄り駅からの徒歩時間、都心への接近性などを総合的に考慮しなければなりません。
第1種中高層住居専用地域で容積率200％もあれば、5階程度のマンションの建築が可能です。第1種低層住居専用地域でも3階建ての分譲マンションが建築されている地域もあります。一方、容積率が300％の地域でも、戸建住宅が大部分を占めているような住宅地域もあります。容積率300％はマンション適地という考え方も正確さに欠けます。広大地の評価は戸建分譲として開発した場合の潰れ地を前提としています。
宅地の開発には都市計画法、建築基準法、地区計画、市町村の開発指導要綱や条例などが関係し、有効宅地化率を算定するには専門的な知識と相当の時間を要します。正確さを求めるにはCADで図面も書かなければなりません。税理士と説明に行くこともあるのですが、担当の税務署員が不動産について専門的な知識がないことも少なくありません。税務署は、課税という観点から不動産を見ることになるので、不動産の専門家である必要などないのですが、それにしても、相続税法22条では時価と言っておきながら、通達の算定式は、個々の不動産の個別性がまったく無視されています。「でっかい土地は、いちいち計算するのは面倒だから、この算式を使ってよ」ということなのでしょう。その結果、開発に際しての道路の拡幅部分は公共公益施設の負担とはならないというような無茶な判断も出てくると思います。
それにしても、規模の大きい土地で開発できない場合はどうなるのでしょうか？
例えば、川口市。開発区域内に新設する道路は通り抜けが大原則、通り抜けが不可能な場合は、開発許可が受けられません。一般に開発不可の広大地は開発可能な広大地よりも価格は大幅に下がります。分割できないのですから、開発業者も買いません。そこで鑑定評価により適正な価格を算出することになります。
しかし、市場によっては、実勢が路線価よりも高く、開発不可の広大地の正常価格が開発可能な広大地とした場合の相続税評価額を上回ってしまうこともあります。会計事務所の担当者からは「なんとかなりませんか？」の懇願。広大地の考え方からすれば、公共公益的施設の負担があれば、算式が適用できるのだから、広大地に係る物件調査書を提出して算式の適用で対応せざるをえません。
広大地となるかどうかで相続税評価額が大きく異なります。土地の調査は難しいものです。不動産鑑定士としての専門的な知識と経験に基づく「広大地のための物件調査及び調査報告書の作成」を致します。
一方、間口が広くて羊羹切りのように分割できる土地は、道路を通す必要がなく、公共公益施設的施設用地の負担が必要と認められないから、広大地評価はダメと判断されます。結果的に土地の個別性が相続時評価額に反映されることになります。
税務署からは算式が適用される場合は相当の減価となるから、「文句はないだろう」という姿勢。実際、私のこれまでの経験では、5,000平方メートル程度の広大地であっても、路線価の35％で買っている事例は見たことがありません。もし、物納するとすれば、35％の価値で物納させておいて、60％程度の価格で公売する図式が浮かんできます。おそらくは、物納などせずに、売却して納税資金にすればということを暗に勧めているのでしょうか。
利用区分図
1筆あるいは数筆の土地に借地権がいくつも設定されている場合、自宅や貸家、駐車場が混在している場合、農地と宅地が隣接している場合など、それぞれの利用に応じて土地を区分する必要があります。登記面積、公図、地積測量図、現地調査などの資料により、現況の利用に基づき、CADによる利用区分図を作成します。
実例
