所有する住まいを担保にして自治体や金融機関から生活資金等を目的とした融資を受け、死亡したときに、担保となっている住まいを売却して借入金を一括返済するシステムをリバースモーゲージ（reverse mortgage）と言います。リバース（reverse）は逆方向、モーゲージ（mortgage）は抵当を意味します。不動産の購入に際しては一般に、金融機関から住宅ローンを借りるのですが、リバースモーゲージはその反対で、すでに所有している住まいを担保にお金を借りるのです。
自宅は所有しているのだけれどもを現金収入が少ないという高齢者世帯が、住まいを手放すことなく収入を確保するための手段として注目されています。自宅を売却すれば、まとまった資金が一度に手に入りますが、アパートや老人ホームなどに住みかえなければなりません。リバースモーゲージを利用すれば、所有する住まいに住み続けながら、生活資金を調達することができます。
日本では、東京都武蔵野市が最初にリバースモーゲージを導入しました。1981年のことです。厚生労働省は、2002年12月、都道府県社会福祉協議会を実施主体として、「長期生活支援資金貸付制度」という名称でリバースモーゲージのサービスを開始しました。民間の金融機関としては、中央三井信託銀行と東京スター銀行がリバースモーゲージを商品化しています。
高齢者の相当数が持ち家に住み、貯金などの金融資産も所有していますが、定期的な収入は年金に依存せざるをえないのが現状です。ストックをフロー化する手段として、老後資金を確保する手法として、リバースモーゲージは有効な解決策です。住み慣れた地域と家で生活を続けたいのだが、生活に必要な収入がどうしても不足しがちという高齢者からすれば、長期生活支援資金貸付制度は効果的な政策なのでしょう。生活資金に特に問題はないが、リタイア後の人生を趣味やレジャーに楽しみたいという人々には、民間の金融機関のリバースモーゲージが適しているかもしれません。
しかし、リバースモーゲージは長所ばかりではなく、短所もいくつかあります。そのひとつがローンのコストです。リバースモーゲージは、利子が借入れ元本に組み入れられるので、通常のローンと比較すると、利子が利子を発生させてしまいます。例えば、月額10万円で年間120万円を15年間にわたって借りた場合、融資の元金は1,800万円ですが、利子の合計が324万円、返済額は2,124万円にもなります。
また、土地の価格が下落し、担保割れになると、追加融資が受けられません。長期生活支援資金貸付制度の場合、土地評価額の概ね70％が融資の極度額です。不動産を担保に入れて融資を受け、将来、その不動産を売却することになるため、推定相続人の同意が必要になったり、遺言信託の設定を求められたりすることがあります。
高齢者にとっては複雑で難解な不動産担保融資の契約を結ばなければなりません。契約内容を十分に理解することも必要です。将来の不動産価格の動向や年齢など、不確定な要素を十分に考慮しながら、利用するかどうか、利用するのであれば、どの程度の融資を受けるべきか、考えなければなりません。
弊社はまず、お客様の土地（更地価格）について簡易的な評価を行い、必要であれば、金融機関や都道府県社会福祉協議会などとの話し合いにも同席します。不動産鑑定士とファイナンシャルプランナーの両方の観点から適切なアドバイスを致します。弊社の報酬は、土地の評価を含め、210,000円です。
なお、銀行や都道府県社会福祉協議会などの融資元は、審査のために独自に不動産評価を、申し込み時とその後定期的に行いますが、それらの費用は申込み人の負担となります。また、抵当権の登記などに要する司法書士への委託料や登録免許税等、各種証明書の発行手数料なども申込み人が負担することになります。
