定期借地権
建物は土地の上にしか建てられないのですが、地上建物と敷地とは別々の不動産として扱われます。自己の所有する土地に自己の建物を建てるのであれば権利関係は単純です。土地の所有者と建物の所有者が異なる場合、つまり、他人の土地に建物を建てるとすると、どのような問題が発生するのでしょうか。
建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権は、借地借家法が適用される借地権になります。借地権の対抗要件は登記であり、借地権の権原となる地上権か賃借権を登記しておけば、土地の新たな買主に対しても借地権の存在を主張することができます。
物件である地上権には土地所有者への登記請求権があります。一方、賃借権は債権であり、賃借人が賃貸人に対して目的物を使用収益させるように請求できる権利にすぎません。賃貸人には登記協力義務がなく、賃貸人が進んで協力してくれなければ賃借権を登記することはできません。明治時代のことですが、賃借権に基づく借地権の対象となる土地が第三者に売買され、新たな買主に借地権の存在を対抗できず、土地の明け渡しか地代の値上げか、いずれかを求められる問題が頻発しました。建物をぐらぐらを揺するような、いわゆる地震売買です。
明治42年、建物保護に関する法律が制定され、建物所有を目的とする地上権と土地賃借権に関して、その登記がなくても、地上の建物の登記がなされていれば、借地関係を土地の買主に対抗できるようになりました。建物の登記には土地所有者の協力は不要なため、借地権の第三者への対抗力は借地人が単独で得られるのです。
旧借地法では、借地権の存続期間について、堅固建物の建築を目的とする借地を60年、非堅固建物の建築を目的とする借地を30年としていました。ただし、約定により、それぞれ、30年と20年に短縮することが可能です。借地契約期間が満了し、契約が更新されない場合、借地人は、地主に建物の買取りを請求することができます。建物買取請求権の行使です。契約は当事者間の関係ですから、借地人からの契約の更新を拒絶することは自由なのですが、そのときには、建物を買い取らざるをえません。
借地契約の更新については、昭和16年の借地法の改正が重要なポイントです。借地権者が契約の更新を請求したとき、建物が存続しているのであれば、前契約と同一の条件をもって借地権を設定したものとみなすとの規定です。「但シ土地所有者ガ自ラ土地ヲ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合ニ於テ遅滞ナク異議ヲ述ヘタルトキハ此ノ限リニ存ラス」という文言が続き、更新の拒絶に当たっては、正当事由を地主に求めています。地主と借地人の土地の必要度を勘案し、ときには、立退料のような一時金を支払ってまで地主の必要性を補うということになりました。
地主にとってみれば、貸した土地は返してもらえないし、返してもらおうとすると、多額の金銭を払わなければならないのですから、戦前のような大量の借地が市場に供給されるわけがありません。このような法律の変遷により、また、借地権に対する保護が地代の値上げを困難にし、昭和30年代になると、新規の借地供給は途絶えました。金融機関による住宅金融の拡大などの社会的な環境の変化もその背景にあるのですが、土地の所有者と借地人との経済バランスが崩れてしまったことが主要な原因です。
新規の借地供給が復活したのが、1992年（平成4年）8月1日に施行された借地借家法の定期借地権です。定期借地権とは、借地契約の更新がない借地権です。定期借地権付きの戸建住宅やマンションの多くは、一般定期借地権が設定されています。存続期間は50年以上でなければならず、契約期間終了時には借地人が土地を更地に戻して返還しなければなりません。戸建住宅であれば、将来、土地の所有権を地主から譲ってもらうことも期待できます。しかし、数個程度の住戸の分譲マンションであれば、それもできるかもしれませんが、区分所有者が10人も超えるようなマンションは実際には不可能です。
例えば、35歳のときに、50年の定期借地権付きマンションを5,000万円で購入したとします。60歳のときに住宅ローンを払い終え、85歳のときに建物を壊します。マンションは毎月、管理費、修繕積立金を支払い、借地権の場合にはさらに地代の支払いも必要になります。
私の事務所は東京都渋谷区に所在するマンションにあります。建築後概ね30年経過しています。建築時から居住している住人は2割もいません。最初は50年住もうと予定していても、人生は計画どおりに行かないもので、転居したり、住まいを売却せざるをえないケースも多々あります。先の例で65歳のときにマンションを売ろうとしたとき、残存期間20年のマンションを購入する人がいたとしても、その価格はどの程度になるのでしょうか。20年経過すれば消滅する物件に金融機関は融資をするのでしょうか。
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